期待中的租售同权房流入市场了!万科给大家上了一课……

万科这一次给租房客上了一课。

北京万科翡翠书院，地产商自持租赁房，距西二旗8公里，90平米精装修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180万起。考虑一下么？

自租售并举、租售同权面世后，很多人都希望能够这项政策能够降低房价和房租，让自己生活的轻松些。

理想是美好丰满的，可是现实却往往那么骨感。

三居10年租金180万起，万科房子你会租么？

“租购同权”说了这么久，前几天出了个重磅的新消息，北京媒体公布，首批企业自持租赁房将入市。万科翡翠书院，作为北京首批企业自持租赁房项目之一，将主要面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。

企业自持租赁房是什么意思？简单来说，是开发商买地盖房，70年产权归开发商所有，不能卖，只能出租。

比首批预租更抢眼的消息，是科翡翠书院规定10年租金一次性付清，以主打三居室为例，90平方米月租最低1.5万元，按照10年算，一次性要给180万元租金！

据楼市资本论了解，万科翡翠书院位于北京海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。

90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

开发商鼓励长租，最长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。

也就是说，如果租一套90㎡三居室，按1.5万的月租金计算，10年租金将达180万；按1.8万算，10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室，按照3万的月租计算，10年租金将达到360万元。

这个价格出来后，我们一起来看看网友的评论。

不得不说，相对于给周边同等位置同等户型6000左右的月租来讲，万科翡翠书院最低1.5万的租金的确高的惊人。而10年最低180万租金一次性付清的要求，更让人望而却步。毕竟180万都可以轻松在环京区域全款买套房。10年的使用权和70年的产权相比，性价比实在太低。

万科，真给大家上了一堂生动的必须买房课。

高租金背后，万科打的什么算盘？

那么，这个项目租金为什么这么贵呢？

据万科方面介绍，该项目的综合容积率仅为1.78，除了最北面的一栋15层高楼，其余楼栋为3至8层。“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”

另外，该项目的租金高跟拿地价格高有关。2016年万科拿下项目所处的这两宗地时，成本高达109亿元，再加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，使得该项目租金高出周边产品数倍。

（项目所在地块）

但是即使如此，万科相关人员透露：“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”

既然是赔本生意，为什么万科当时要花如此高昂代价拍下这块呢？

某地产人认为，从变现角度看，该地块未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让。但计算市值不可能按照销售价格（租金）计算，否则房企不亏损的可能性很小，拿地更多是在供地稀缺的一线城市的战略举措。

而且，万科高出周边租金至少一倍的定价，极有可能导致项目的大范围空置。而这也许正是万科想要达到的目的。

国内最大房产投资水库论坛的创始人欧神曾经回答过这样一个问题：

上海买房后怎么做才最赚钱？答案是空置。

据了解，2017年北京整体租售比已经达到了1：806。也就是说，一套房子出租806个月才能赚回买房时总价。而在高新技术企业云集的中关村附近，由于房价高，交通便利，租售比会更夸张。与房子升值涨幅相比，租金收入几乎可以忽略不计。而出租过房子的人都知道，出租房子是件很麻烦的事情。而且频繁换租客有可能会发生刑事案件或者对房屋造成损坏，影响房子的价值。

因此，炒房圈有个有趣的现象。拥有房产越多的人越不愿意出租。所以投资客在一线城市的房屋空置率很高。

而万科作为翡翠书院一期可提供租赁房源1000多套，在房产投资者中算得上是超级大牛。获取更多利益是企业经营的核心原则，因此，对于万科来说，让翡翠书院空置是最有利的策略。更何况企业出租还会多交税。

先拿下地，盖好房。房子空着没关系，时机到了整体打包股权转让，大赚一笔。无意间发现了一条致富新途径。

万科如此高定价，恐拉高区域整体租金

万科作为中国房企老大哥，其一举一动都会在市场引发连锁效应。

据了解，在万科翡翠书院周边的几块地都是企业100%自持，翡翠书院作为首个企业自持租赁房项目，给周边其他几个项目树立了样本。等周边项目面世时，在定价上即使不会超过万科，也会其基础上定价。这样就逐渐形成了规模效应，会影响其他区域项目的定价。

而北京市住建委负责人在今年上透露，截至2017年底，北京已推出27个企业自持租赁房项目，自持面积约143万平方米。

也许有人会说，既然企业自持租赁房项目那么贵，我可以不租啊。我去租个人出租房或者公租房。只能说你还太天真。

市场具有自动调节的作用，我们买水果时会发现同一区域的水果摊位不管是路边摊还是大型店铺，价格相差都不多。这是市场上各个商家博弈的结果。

万科翡翠书院比周边项目高出一倍不止，这会让周边小区的个人出租者觉得自己给出的租金实在是太低了，从而上调价格。

而先不说有多少人能获得租住政府公租房的资格，即使获得了资格，政府在定价时也会将区域整体租金作为定价的重要参考。

市场经济是一个庞大的系统，牵一发而动全身。万科的高定价也许会拉高整个区域的租金。最终的结果就是自己的高端项目入住率不高，但是周边的人群要花更高的价格租同样的房子。

“租购同权”说了这么久，前几天出了个重磅的新消息，北京媒体公布，首批企业自持租赁房将入市。万科翡翠书院，作为北京首批企业自持租赁房项目之一，将主要面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。

企业自持租赁房是什么意思？简单来说，是开发商买地盖房，70年产权归开发商所有，不能卖，只能出租。

比首批预租更抢眼的消息，是科翡翠书院规定10年租金一次性付清，以主打三居室为例，90平方米月租最低1.5万元，按照10年算，一次性要给180万元租金！

租不如买？

此事引起网上轩然大波，北京的白领声称：这跟买一套房月供的钱差不多、鼓励租赁又遇到拦路虎……甚至有网友爆料，他家距离中关村也挺近，在三环内，两居室的租金才6000元。中国房地产报直言“暴露租不如买的新情况”。

深圳已有前车之鉴，北京还有多远？

广州的情况如何？

去年4月，广州首宗自持地块白云区黄石西路鱼苗场地块由万科拿下，自持50%，意味着这个地块上建的房子，一半只能租不能卖。

到去年10月，广州实施“限价+自持+摇号”卖地新规后，出现广州史上首宗全自持地块。广州科学城投资有限公司通过“摇号”拿下科学城KXC-K1-9地块，区别于其他城市，广州首块企业全自持地块，也首次规定“给谁住”的问题，“全部用于工业企业员工租赁用房”。

作为广州最早响应相关租赁政策的两块地皮，目前仍处于施工状态，市场上还没有相关租金消息。

不过，可以预测的是，由于两地块周边的环境以工业区、城中村居多，加上科学城KXC-K1-9地块明确规定全部用于工业企业员工租赁用房，出于面向群体以及地段的考虑，要想向北京万科翡翠书院看齐，很难。

科学城KXC-K1-9地块

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