10点夜读丨万科拟发行80亿元公司债,用于长租公寓

近日，“公司深读”从深交所了解到，万科2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券的项目，目前处于“已受理”状态。

该债券拟发行金额80亿元，债券类别为小公募，承销商为中信证券。

“公司深读”注意到，1月5日万科曾公告称，公司董事会同意提请股东大会授权公司在不超过350亿元人民币的范围内发行直接债务融资工具，募集资金的用途包括项目投资（例如长租公寓）等。2月23日，万科临时股东大会通过了这一议案。

（深交所披露的万科公司债发行审核情况）

募集说明书称，该债券将用于住房租赁项目建设及补充公司营运资金。首次发行规模不超过30亿元，其中21亿元拟用于8个住房租赁项目建设和运营，9亿元拟用于补充公司营运资金。

万科将自有物业称为重资产项目，将租赁物业称为轻资产项目。其中3个广州的项目属于重资产项目，分别为住宅属性的广州-鱼苗场项目、广州-长岭居项目和商业属性的广州南站项目。

广州南站项目拟募集资金金额最高，为9.3亿元。万科称，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的精神，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，因此公司将该项目用于租赁住房。

该项目将用于租赁住宅的经营建筑面积11.67万平方米，提供租赁住房3345 间。

另外5个轻资产项目，分别为配套宿舍属性的北京-泊寓经海店项目，以及住宅属性的东莞-泊寓松山湖佛富路项目、厦门-禾寓同安工业集中区项目、厦门-禾寓同安环东海域项目、深圳-泊寓布吉店项目。

深圳-泊寓布吉店项目已处于运营阶段。该项目可租赁面积11.84万平方米，提供租赁住房3718间，拟募集资金2.24亿元，其中大部分资金将用于运营支出。“公司深读”注意到，其余4个项目也将在今年8月前开业。

（万科拟投资的8个住房租赁项目）

募集说明书显示，截至2017年9月末，万科获得主要合作银行授信总额约为2644.7亿元，其中已使用授信额度约为1764.94亿元，使用率为66.73%。

截至今年3月28日，万科还有22.2亿美元、36.5亿港元、70亿元人民币的中期票据，以及90亿元人民币的公司债券尚未到期兑付。

万科称，公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息。本次债券发行完成后，公司合并财务报表的资产负债率将由发行前的83.53%上升至发行后的83.66%，增加0.13%，资产负债率增幅不大。

据募集说明书介绍，万科自2014年起启动长租公寓业务，在集中式长租公寓企业中排名第一。截至2017年12月末，泊寓（青年公寓）业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间。

万科管理层对于长租公寓的最新表述，是在3月27日的业绩推介会上。万科董事会主席郁亮说，“过去20年，我们房子盖了不少，但是跟不动产配套的服务，发展还比较滞后。我相信未来在不动产领域的周边行业大有作为。”

万科执行副总裁张旭表示，泊寓2018年的目标是新获取10万间房源，万科也会拓展与政府安居房的合作。此外，万科还在深圳开展了“万村计划”，改造运营城中村。 

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